Violaciones de código y gravámenes: vender una casa con problemas en el expediente

Violaciones de código y gravámenes: vender una casa con problemas en el expediente

Una carta de la ciudad. Un aviso pegado en la puerta. Una búsqueda de título que revela un gravamen viejo que ya habías olvidado. Si estás tratando de vender una casa con violaciones o gravámenes, esto es lo que realmente pasa con ellos — y cuáles son tus opciones.

La letra pequeña honesta primero: compro casas, y esto no es asesoría legal. Un abogado de bienes raíces puede revisar cualquier cosa inusual, y tu compañía de títulos confirmará exactamente qué aparece en el expediente antes de cualquier cierre.

**Qué es realmente una violación de código.** Cuando una propiedad deja de cumplir el reglamento — una construcción sin permiso, una cerca rota, basura y desorden, una escalera insegura — la ciudad o el condado pueden citar al dueño. Las violaciones sin resolver pueden acumular multas diarias, y en algunos lugares esas multas se convierten en gravámenes sobre la propiedad. En Colorado, la aplicación varía según la ciudad; en el noreste de Ohio, ciudades como Cleveland y Akron son conocidas por inspecciones agresivas y requisitos de punto de venta. En cualquier caso, la deuda se queda con la casa, no con el vecino.

**Los gravámenes: los cuatro que es más probable encontrar.**

- **Gravámenes fiscales** — impuestos de propiedad sin pagar (el condado) o impuestos sobre la renta sin pagar (IRS o el estado). - **Gravámenes de mecánico** — un contratista o proveedor que hizo trabajo y no fue pagado. - **Gravámenes de sentencia** — de una demanda que salió en tu contra. - **Gravámenes de HOA** — cuotas y multas de la asociación sin pagar.

**La buena noticia: la mayoría de los gravámenes se pagan en el cierre.** Los gravámenes se adhieren a la propiedad, lo que significa que normalmente se liquidan de las ganancias de la venta — no de tu bolsillo antes de la venta. La compañía de títulos los paga en el cierre, en un orden específico, y tú recibes lo que queda. Si los gravámenes y la hipoteca son más grandes que lo que la casa vendería, esa es una conversación diferente (una venta corta), y también vale la pena tenerla temprano en lugar de dejar que la propiedad vaya a subasta.

**Tus tres opciones.**

- **Solucionar y listar.** Arreglar las violaciones, limpiar los gravámenes pequeños y vender de forma tradicional. Es lo mejor cuando las reparaciones son baratas y tienes tiempo. - **Vender tal cual con los problemas declarados.** El comprador asume las violaciones y la compañía de títulos liquida los gravámenes de las ganancias. Aquí es donde los compradores de efectivo hacen su mejor trabajo — sin financiamiento de comprador que tropiece con los requisitos de inspección de la ciudad. - **No hacer nada.** La peor opción. Las multas se acumulan, los gravámenes crecen, y la venta se vuelve más difícil cada mes.

Si me dices qué hay en el expediente, te digo lo que significa para tu ganancia — por escrito, antes de que decidas algo. Llámame o mándame un texto al (720) 897-5219. Gratis, claro, sin presión.

- Rashawn