Vender una casa con problemas de HOA: multas, violaciones y lo que los compradores realmente ven

Vender una casa con problemas de HOA: multas, violaciones y lo que los compradores realmente ven

Nadie planea atrasarse con el HOA (la asociación de propietarios). Empieza con una carta sobre la cerca, luego las cartas siguen llegando, los cargos por atraso se apilan sobre los cargos por atraso, y un día estás mirando un aviso que dice "gravamen" (lien) - y ni siquiera estás seguro de cómo llegaste hasta aquí.

Si estás tratando de vender una casa con problemas de HOA, aquí está el panorama honesto de lo que enfrentas y cuáles son realmente tus opciones.

Primero, sabe qué tipo de problema tienes

Los problemas de HOA vienen en tres sabores, y son muy diferentes:

1. Violaciones abiertas - el HOA dice que tu propiedad está fuera de cumplimiento: pintura no aprobada, pasto alto, un tráiler estacionado, una cerca que se rompió en esa tormenta de viento y nunca se arregló. 2. Multas y cuotas sin pagar - cuotas que no has pagado, más los cargos por atraso e intereses que se acumulan encima. 3. Un gravamen - el HOA registró formalmente un reclamo contra tu propiedad por montos sin pagar. Este es el serio, porque un gravamen tiene que resolverse antes (o en) el cierre.

La mayoría de la gente tiene una mezcla de 1 y 2. Algunos ni siquiera saben que están en la categoría 3 hasta que una búsqueda de título la descubre.

Cómo afecta cada uno a la venta

Violaciones abiertas. Si vendes de manera tradicional, el agente del comprador y el comprador querrán que las violaciones estén resueltas antes del cierre - lo que puede significar pintura, reparaciones o limpieza que tienes que pagar de tu bolsillo primero. En algunos casos, la violación es manejable. En otros (piensa: estructura sin permisos, exterior descuidado por mucho tiempo), "arreglarlo" es un proyecto de verdad.

Multas sin pagar. Normalmente se pagan de tu dinero al cierre, así que no necesariamente bloquean una venta - solo reducen lo que te llevas. Consigue una cifra exacta de pago del HOA temprano, porque "creo que son como $1,200" se convierte en $2,800 rápido con cargos.

Un gravamen registrado. Este es el que complica las cosas. Un gravamen nubla el título, y los compradores tradicionales con préstamos financiados con frecuencia no pueden (o no quieren) cerrar hasta que se resuelva. Algunos HOAs en Colorado y Ohio tienen poderes de super-gravamen para ciertos tipos de cuotas - lo que significa que el reclamo del HOA puede saltar adelante de otros gravámenes en prioridad. Es resoluble, pero requiere coordinación entre el HOA, la compañía de título y el cierre.

Tus opciones realistas

Opción 1: Resolver todo, luego vender. Consigue el estado de cuenta de pago, liquida las multas, arregla las violaciones, y luego sal al mercado. El camino más limpio - si tienes el efectivo y el tiempo para hacerlo.

Opción 2: Negociar con el HOA. Muchos HOAs aceptarán liquidar un saldo de multas por menos del monto total, especialmente si estás tratando de vender proactivamente en vez de esquivarlos. Los HOAs generalmente quieren que el problema desaparezca, no una guerra eterna con un propietario. Consigue cualquier acuerdo por escrito.

Opción 3: Vender tal cual a un comprador en efectivo que maneja el trabajo del HOA. Aquí es donde el proceso se ve diferente. Un comprador en efectivo que compra tal cual normalmente integra el pago del HOA en el cierre mismo - el gravamen o el saldo de multas se resuelve del dinero de la venta en la compañía de título, y nunca tienes que adelantar el dinero ni coordinar el circo de tres pistas tú mismo.

Transparencia total sobre cómo lo vemos en Rush House Buyers: un saldo de HOA no nos asusta, pero sale de la ecuación en algún punto. Calculamos una oferta justa sobre la condición real de la casa, y luego manejamos el pago del HOA en el cierre por medio de la compañía de título. Te vas con un número limpio y sin expedientes abiertos - la contrapartida es que la oferta refleja lo que tomó resolver la situación. Esa es la versión honesta de "compramos casas en cualquier condición."

Una cosa que jamás te diríamos: lo ignores. Las multas de HOA tanto en Colorado como en Ohio pueden seguir acumulándose, y en el peor de los casos, un HOA puede finalmente perseguir una ejecución hipotecaria por cuotas sin pagar. El problema solo se vuelve más caro con el tiempo.

Una nota rápida: Colorado vs. Ohio

Colorado tiene una ley de HOAs bien desarrollada (la Ley de Propiedad de Interés Común de Colorado), que incluye reglas sobre cómo las asociaciones persiguen cobros - el proceso está formalizado, lo cual corta en ambos sentidos.

Los HOAs de Ohio operan bajo su propio marco (los estatutos de comunidades planificadas y condominios), y las prácticas de cumplimiento varían mucho entre las asociaciones más viejas del noreste de Ohio y los desarrollos nuevos. En ambos estados, la realidad práctica es la misma: los montos registrados se resuelven en el cierre, de una u otra manera.

La conclusión

Los problemas de HOA se sienten vergonzosos y aislantes, pero son increíblemente comunes - y se pueden resolver. Consigue el número exacto de pago, sabe si algo está realmente registrado contra el título, y luego elige tu camino: resolver y vender, negociar, o vender tal cual y dejar que el cierre lo maneje.

Si prefieres no ser el árbitro del HOA tú mismo, Rush House Buyers compra casas con gravámenes, violaciones y equipaje de HOA en todo el metro de Denver y el noreste de Ohio. Recorreremos la situación contigo, sin presión y sin compromiso - y si vender con nosotros no es tu mejor movimiento, también te lo diremos.